年末調整で、多くの会社が誤っているのが、借入金の借換えをした場合の「住宅借入金等特別控除」です。金利が下降している時には借り換えをする従業員が多いので、年末調整ではほとんどの場合調整計算をするようになりますから注意が必要です。
住宅の取得等に係る債務（当初の借入金）の金額を有している場合において、より低利の新しい借入金に借換え、当初の借入金を消滅させる場合があります。厳密にいえば、借換えした新しい借入金は、当初の借入金を消滅させるものであり、住宅借入金等特別控除の対象とならないことになりますが、新たな借入金が当初の借入金を消滅させるためのものであることが明らかであり、かつ、その新たな借入金を新築又は増改築等の資金に充てるものとしたならば、その償還期間が１０年以上の割賦償還の方法により返済することとされている場合に限り、その新たな借入金は住宅借入金等特別控除の対象となる借入金に該当するものとして取り扱われています（措置法基本通達41-16）。
誤りが多いのは、新たな住宅借入金の当初金額が借換え直前の当初の住宅借入金残高を上回っている場合に、新たな借入金の年末残高によりそのまま控除税額を計算している場合です。このような場合には（借換えによる新たな住宅借入金には、住宅の取得等に要する資金に該当しない借換え手数料や登記料等が含まれている場合が多く、通常は上回ります。）、次による調整計算した金額が控除対象となる住宅借入金の年末残高となりますので、間違えないようにしましょう。
《調整計算式》
住宅借入金等の年末残高×借換え直前の当初住宅借入金等残高/借換え後の新たな住宅借入金等の当初金額
広島総合税理士法人
